Благополучие в каждый дом...

Новости

Главная » Статьи » Статьи

Рынок недвижимости Молдовы



Рынок жилой недвижимости в 2013 году по предварительным оценкам экспертов оставался в состоянии вялотекущей стагнации. Для которой характерно достаточно широкое предложение, преимущественно низкий платежный спрос и медленное снижение цен. То есть в целом можно говорить о продолжение общей тенденции 2012 года. На вторичном рынке снижение цен за год составило по разным оценкам 7-8%, а с докризисного периода лета-осени 2008 года падение цен достигло уровня 30-35%. В то же время в области спроса рынок стал более сегментрован, заметно скорректировано соотношение первичного и вторичного рынков.

«В 2013 году падение цен в среднем было на уровне 5%, а по отдельным позициям - 10% и более. Имеется в виду неликвидная недвижимость: хрущевки, квартиры большой площади и т.п. По квартирам, которые востребованы (ходовые серии домов построенных в советское время 143 серия, МС и др., а также новострой подходящей площади) цены снизились меньше, примерно до 5%», - говорит директор бюро «Decebal» биржи недвижимости «Lara» Николай Остафейчук. - По нашим наблюдениям, более активным был рынок новостроя, об этом свидетельствуют такие данные: по объему квартир новострой занимает 20%, а количество транзакций с новыми квартирами составило 50%”.

"Если сравнивать первичный и вторичный рынки жилья, то особенно стали заметны изменения в сегменте новостроя, - говорит директор агентства недвижимости "Nika Imobil” Петр Олейник.- Уроки кризиса 2009-2010 годов не прошли даром, новые застройщики, которые пришли на рынок, учли ошибки своих предшественников и сделали упор на строительство малометражного жилья, то есть произошло общее снижение площади строящихся квартир. Если до кризиса площадь однокомнатных квартир в новострое составляла 60 кв.м, то в последние годы - доходит лишь до 40 кв.м; метраж двухкомнатных сократился со 100 - 90 кв.м до 60 -70 кв.м; трехкомнатных соответственно со 120 кв.м до 80-90 кв.м. Четырехкомнатные сегодня практически не строят. За счет этого реально повысилась конкурентоспособность первичного рынка. По моему мнению в 2013 году доля новостроя в приобретении квартир превышала долю вторичного рынка. Сегодня, например, трехкомнатная квартира на первичном и вторичном рынке стоит примерно одинаково, в то время, как раньше, несмотря на то, что цена 1кв.м в новострое была ниже, за счет большой площади общая стоимость покупки выходила дороже (с учетом больших затрат на ремонт и меблировку). А для покупателя, ведь, важна общая стоимость приобретения. Сегодня, когда цены сравнялись, первичный рынок стал более востребован, так как покупатель получает современный дом, новые коммуникации, как правило, автономное отопление, а это большое преимущество.

Поэтому в сегменте больших площадей первичный рынок стал доминировать, трехкомнатные квартиры на вторичном рынке продать очень сложно. В сегменте одно и двухкомнатных квартир пока идет конкуренция. Часть покупателей, которая не в состоянии потянуть дорогой ремонт, приобретает квартиру на вторичном рынке, в которой уже есть какие-то условия для проживания. Те, кто побогаче и готовы потратиться на ремонт, выбирают новострой. Единственным и главным преимуществом вторичного рынка является гораздо более удобное расположение домов. Поэтому, если новый дом появляется среди сложившейся застройки с готовой хорошо развитой инфраструктурой, квартиры в нем очень быстро продаются, хотя они несколько дороже. Сегодня 1кв.м в готовом или с высокой степенью готовности новострое стоит в среднем 550-600 евро, на этапе строительства - 450-500 евро”.

В 2013 году сегмент первичного рынка характеризовался достаточно большим количеством предложений. По данным агентства недвижимости "Euroimobil”, в Кишиневе в стадии строительства находится примерно 146 объектов от 70 застройщиков. Больше всего объектов строится в секторе Центр (включая Телецентр) - 38 домов (27%); далее идут Чокана - 23 объекта (16%), Ботаника - 21 (14%);, Буюкань-21 (14%); Рышкановка (вместе со Старой Почтой) - 16 (11%), остальное - ближайший пригород 27 объектов (18%).

Средняя цена в новострое по секторам составляет 622 евро за кв.м, самые дорогие квартиры в Центре - 819 евро за кв.м, самые дешевые - в пригороде - 439 евро за кв.м. Главными условиями при покупке квартиры в новом доме является степень его готовности и район расположения. Наилучшим спросом пользовались Ботаника и Рышкановка. "По нашим наблюдениям с 2012 года на первичном рынке наметилась сегментация: строят в основном дома эконом-класса и бизнес-класса. Тенденция спроса на такие квартиры особенно отчетливо проявилась в 2013 году. Это говорит о поляризации инвесторов и постепенном сокращении числа покупателей со средним достатком, - отмечает директор агентства "Euroimobil” Раду Шитов.- В определенной степени это стало следствием падения курса национальной валюты начиная с осени. У людей со средним уровнем доходов в леях покупательная способность снизилась, учитывая, что большая часть денег стала уходить на первоочередные нужды (питание, одежду, услуги и пр.), а резерва для накопления средств на жилье не осталось, они фактически уходят с рынка. Другая ситуация с клиентами, у которых высокий уровень доходов, их покупательная способность относительно недвижимости осталась на прежнем уровне. Если говорить о вторичном рынке, то цены по квартирам типовых серий сложились следующие: в секторе Центр - 753 евро за кв.м; Ботаника - 678 евро за кв.м; Рышкановка - 677 евро за кв.м; Буюканы - 647 евро за кв.м; Старая Почта - 628 евро за кв.м; Телеценр - 669 евро за кв.м. В среднем по данному сектору квартир цена составила 673 евро за кв.м. То есть, по нашим расчетам вторичка в среднем на 50 евро за кв.м дороже новостроя”.

По мнению риэлторов квартиры покупают в настоящее время больше для постоянного проживания, в основном это внутренний спрос. Как объект инвестиций недвижимость сегодня интереса не представляет.

"Инвестиции в недвижимость делаются с целью получения дохода, - отмечает Петр Олейник.- Он может быть двух видов: от сдачи в аренду, на сегодня он не превышает 5%. И доход от роста цен на недвижимость, но цены не растут, а, напротив, снижаются. Правда, есть консервативные инвесторы, которые стараются часть денег вложить в недвижимость с целью застраховаться от необходимости указывать источники происхождения капитала и с целью сохранения капитала, так как банковская система у нас показала свою ненадежность и непрозрачность”.

Относительно прогноза на текущий год мнения аналитиков рынка совпадают - следует ожидать продолжение тенденций прошлого года, то есть, медленного снижения цен. "Кризис затянулся и я не вижу факторов, которые могли бы улучшить ситуацию на рынке недвижимости, сохраняется экономическая и политическая нестабильность, отток населения из страны, инфляция. И эти факторы будут продолжать давить на рынок, - считает Петр Олейник.- Рынок недвижимости очень сильно зависит от экономического фона, как только наступит стабилизация, цены перестанут падать, начнется небольшой рост и рынок придет в движение. А сегодня покупатели выжидают, какой смысл торопиться, если на снижении цены за год можно сэкономить 2-3 тыс. евро. Они если и соглашаются на покупку, то по цене ниже рыночной. Продавцы ведут себя по разному, кого поджимает отъезд, погашение кредита или какие-то семейные обстоятельства, соглашаются. А для кого сроки продажи не имеют решающего значения, затягивают процесс. Но главное, что они не отслеживают ситуацию на рынке и ориентируются на цены двухгодичной давности. В этом смысле тоже выигрывает новострой. Застройщики ведут более гибкую политику, следят за колебанием цен, анализирует рынок: конкуренция между компаниями достаточно жесткая, идет борьба за клиента”.

 "Сегодняшняя ситуация, то есть медленное падение цен в среднем на 0,5-1% в месяц сохранится до конца года, если не будет каких-то форс мажорных обстоятельств”,- считает Николай Остафейчук.
 
По мнению Раду Шитова, ситуацию на рынке могут сдвинуть два обстоятельства: доступ к дешевым ипотечным кредитам на уровне 3-5% годовых и стабильность экономической и политической ситуации. В то же время, даже если рынок упадет еще на 7% ничего катастрофического не произойдет, пока у строителей сохраняется минимальная доходность, они будут продолжать строить. Так как остановка строительного процесса равносильна разорению. На рынке произойдет очищение, у кого есть база и хорошая репутация останутся, а остальные уйдут.

По материалам logos.press
Категория: Статьи | (13.03.2014)
Просмотров: 1073 | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Воскресенье, 20.09.2020, 23:10
Приветствую Вас Гость

Категории раздела

Статьи [96]

Наш опрос

Нужен ли сайту форум?
Всего ответов: 14

Поиск по сайту

Добавь нас в закладки

Техподдержка


Наши партнёры

НОВОСТИ РЫНКОВ

<a href="https://www.instaforex.com/?x=HCVO">ИнстаФорекс портал</a> <a href="https://www.instaforex.com/?x=HCVO">ИнстаФорекс портал</a>

АВТООБМЕН WEBMONEY

Обмен WebMoney
  Отдадите:  
  Получите: